Kat Mülkiyeti Kanunu – Yönetici Atanması – Hakimin Müdahalesi (örnek karar ve dilekçe)

Tarih: 03.12.2018 

Özet:

Ana taşınmaza yönetici atanmasını ancak ana taşınmazda bulunan kat malikleri talep edebilir. Dosya arasına alınan taşınmazın tapu bilgilerinden davacının kat maliki olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. Ayrıca kabule göre de yine Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde gereği ana taşınmazda bulunan diğer kat malikleri dinlenilmek sureti ile yönetici atanmasına karar verilir hükmünün aksine taşınmazın gerçek kat maliklerinin dinlenilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacının apartman yöneticisi olduğu, dava konusu apartmanın yönetim kurulu başkanlığı ve yöneticiliğinden 14/09/2014 tarihinde istifa etmiş olduğu, istifa etmiş olmasına rağmen yönetim kurulu üyeleri tarafından yönetimle ilgili hiçbir işlem yapılmadığı gibi yönetime ilişkin karar defteri ve evrakları teslim almadıkları, yönetim kurulunun ayrıca yönetici seçemediklerini, bu durumun ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili işleri önemli derecede aksatacağını, bu nedenle paydaşı bulunduğu ana gayrimenkule kat malikleri arasından veya dışardan bir yöneticinin atanması istenilmiştir.

Mahkemece davacının davasının kabulüne, Ereğli mahallesi, Kumyalı caddesi, Kandemir apartmanına Klas Yönetim Şirketinden … ile kat maliklerinden …’ün yönetici olarak atanmasına karar verilmiş, hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Dava yönetici atanması istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.” demektedir. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere ana taşınmaza yönetici atanmasını ancak ana taşınmazda bulunan kat malikleri talep edebilir. Dosya arasına alınan taşınmazın tapu bilgilerinden davacının kat maliki olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Ayrıca kabule göre de yine Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde gereği ana taşınmazda bulunan diğer kat malikleri dinlenilmek sureti ile yönetici atanmasına karar verilir hükmünün aksine taşınmazın gerçek kat maliklerinin dinlenilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 03/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

(Örnek Dilekçe)

………………………. SULH HUKUK  MAHKEMESİNE


DAVACILAR                : (davayı açan kat malikleri)
 
DAVALILAR                 🙁diğer kat malikleri)

DAVA KONUSU            :Apartmana Yönetici atanması istemidir.

OLAYLAR                    :
1- ……….Mahallesi…….caddesi…….sokağı no…….de bulunan ve tapunun …….İli …..İlçesi……..Mevkii ……….Ada…….Parselde kayıtlı apartmanın paydaşlarındanım.
2-……………..tarihinde yönetici seçmek amacıyla kat malikleri kurulu toplanmış ancak ………………..sebebiyle yönetici seçimi mümkün olmamıştır.
3-Apartmana yönetici seçilememesi nedeniyle bir çok sorun ortaya çıktığından işbu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ SEBEBLER       :T.M.K.,H.U.M.K.,Kat Mülkiyeti Kanunu ve sair ilgili mevzuat.

DELİLLER                     :Tapu kayıtları,Yönetim planı,Karar defteri ve her türlü kanuni delil.

TALEP SONUCU               :Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle talebimizin kabulü ……….apartmanına yönetici atanmasına karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 


Davacı 

EKLER   :
Onanmış vekaletname sureti
Yönetim planı
Tapu kaydı
Toplantı tutanağı

ÇAPLI TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ ECRİ MİSİL

YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO:2014/21943
KARAR NO:2017/3342
KARAR TARİHİ:08.06.2017
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar … ve … vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

KARAR

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Davacılar, davalılardan … ile ortak miras bırakanlarına ait olan dava konusu 75 ada 22 parsel sayılı taşınmazdaki dükkanlardan birinin davalı …’nin kızı olan diğer davalı … tarafından aralarında herhangi bir sözleşme bulunmamasına rağmen eczane olarak kullanıldığını, miras paylarına karşılık ödeme yapılmadığını ileri sürerek davalı …’in taşınmaza elatmasının önlenmesine, 73.500.00.-TL kullanım bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı …, taşınmaz daha önce üçüncü kişi … tarafından kiralanmak suretiyle eczane olarak işletilirken, ölümüyle 09.03.1981 tarihinde mirasçısı …’den eczane devir senedi ile işletmesini aldığını ve o tarihten 12.07.2007 tarih ve 2986 yevmiye nolu ihtar tarihine kadar fasılasız ve nizasız vaziyette eczane olarak taşınmazı kullandığını savunmuştur. Davalı …, 1/2 pay sahibi olduğunu dava konusu taşınmaz üzerinde davacıların tasarrufunda olan dükkanların da bulunduğunu, bunlara yönelik takas defi ileri sürdüğünü belirterek görev itirazında bulunmuş ve davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında kiracılık ilişkisinin varlığı kabul edilerek, davaya bakmakta Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle davanın görev yönünden reddine ilişkin olarak verilen karar, Dairece, ” Davalı …’in eczane olarak devir olunduktan sonra uzunca bir süre kullanımına karşı çıkılmamış olmasının, B.K. nun 299. ve müteakip maddelerinde öngörülen süresiz ariyet akti olarak değerlendirilmesi gerekir. Anılan kullanmaya ses çıkartılmamış olması sebebiyle zımnen yapıldığı kabul edilen ariyet akdinin süresiz olması karşısında Borçlar Kanununun 304. maddesi hükmü uyarınca ihtarname ile akte son verildiği kabul edilmelidir. Öyleyse, yukarıda değinilen ilkeler ve yasal düzenlemeler çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, davalı … ile yapılmış ve mülkiyet sahiplerini bağlayıcı kira aktinin varlığından söz etmek mümkün değildir. Buna göre, mahkemece kira ilişkisinin varlığı kabul edilerek görevsizlik kararı verilmiş olması doğru değildir. Kabule göre de, mahkemece kiracılık ilişkisi benimsendiğine göre bu benimseme karşısında davalının fuzuli şagil olmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, görevsizlik kararı verilmiş olması da isabetsizdir. Hal böyle olunca, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda toplanan ve toplanacak delillerin bir arada değerlendirilerek işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuş olup, mahkemece hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda yapılan yargılama neticesinde iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu taşınmazın kayden davalılardan … ve davacıların miras bırakanı …’nin babası olan …’e ait olduğu, ölümüyle adı geçen tarafların taşınmazda elbirliği ile malik durumuna geldikleri, diğer davalı …’in davalı …’nin kızı olduğu ve annesi sağ olduğu için taşınmazda mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, ancak taşınmaz üzerinde bulunan binadaki çekişme konusu yeri eczane olarak kullandığı, davacılar tarafından davalılara, elatmaya son verilmesi ve ecrimisil bedelinin yasal faiziyle ödenmesi için … 1. Noterliğince düzenlenen 12.07.2007 tarihli, 3986 yevmiye numaralı ihtarnamenin çekildiği, ihtarnamenin davalı …’e 16.07.2007; davalı …’ye ise 18.07.2007 tarihinde usulünce tebliğ edildiği, davanın 06.05.2008 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

Somut olayda, daha önceki bozma kararında da belirtildiği üzere, taşınmaz eczane olarak devir olunduktan sonra Davalı …’in uzunca bir süre kullanımına karşı çıkılmamış olmasının, B.K. nun 299. ve müteakip maddelerinde öngörülen süresiz ariyet akti olarak değerlendirilmesi gerektiği, anılan kullanmaya ses çıkartılmamış olması sebebiyle zımnen yapıldığı kabul edilen ariyet akdinin süresiz olması karşısında Borçlar Kanununun 304. maddesi hükmü uyarınca ihtarname ile akte son verildiği kabul edilmelidir. O halde, elatmanın önlenmesi isteminin kabulü ile, ecrimisil isteği yönünden, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren, davanın açıldığı tarihe kadarki dönem için belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Davacılar … ve … vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazı yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.06.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

ipotek Hakkı Bir Kez Kullanılmakla Artık Aynı ya da Farklı Bir Borcun Teminatını Oluşturmaz…

İpotek ipotek hakkı bir kez kullanılmakla artık aynı ya da farklı bir borcun teminatını oluşturmaz…ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takip sırasında borç ödenmişse ,farklı bir alacağın tahsili için aynı taşınmazlar üzerinde kurulu ipoteğe dayalı olarak, alacağın tahsili için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başka bir ilamlı takip başlatılamaz.

  1. Hukuk Dairesi 2018/9935 E. , 2019/13240 K.
    “İçtihat Metni”
    MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi
    Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
    Davacı borçlu icra mahkemesine başvurusunda;… 1. İcra Müdürülüğü’nün 2015/3471 E. Sayılı takip dosyası ile başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takibin kesinleşmesi sonrası takip masrafları, avukatlık ücreti ve faiz dahil itfa edildiği, kredi borcu nedeniyle ipotek verilen taşınmazların tapu kaydından ipoteğin fek edilmemesinden yararlanan alacaklı bankanın bu defa aynı ipotek senetlerini kullanarak farklı bir alacağının tahsili amacıyla … Anadolu 4. İcra Müdürlüğü’ nün 2017/7678 E. sayılı takip dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip başlattığı, 3 adet çekten kaynaklı bu borcun hali hazırda alacaklı tarafından … Anadolu 4. İcra Müdürlüğü’nün 2015/1378 E. sayılı kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile takibe konmuş olduğu, bu nedenle … Anadolu 4. İcra Müdürlüğü’nün 2017/7678 E. Sayılı takip dosyası üzerinden gönderilen mükerrer icra emrinin ve takibin geçersiz olduğundan bahisle, … ili … İlçesi 363 parsel ve 376 parselde bulunan taşınmazlar üzerinde kurulan aynı ipotek senetleri nedeniyle başlatılan takibin iptalini talep ettiği, ilk derece mahkemesince; iptali istenen takibin tahsilde tekerrür olmamak üzere başlatıldığı ve taraflar arasında kurulu ipoteğin fekki bildirilinceye kadar davacı borçlunun doğmuş doğacak tüm borçlarının teminatı olacağı gerekçesiyle talebin reddedildiği, Bölge Adliye Mahkemesince ise; istinaf dilekçesinde ileri sürülen ödeme iddiası dava dilekçesinde ileri sürülmediğinden bu iddianın incelenemeyeceği ayrıca, takibin aynı alacaktan kaynaklanmadığı hallerde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan ikinci takibin mükerrerlik nedeni oluşturmayacağı, ilk takipte yapılan ödemenin başka bir alacak için yapılan yeni takipte ileri sürülmesinin mümkün görülmediği gerekçeleriyle istinaf isteminin esastan reddine karar verildiği görülmektedir.
    Somut olayda, alacaklı tarafından ilk olarak… 1. İcra Müdürülüğü’nün 2015/3471 E. sayılı dosyası ile toplam 177.868,67 TL kredi alacağına ilişkin olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip başlatılmıştır. Söz konusu takipte ipotek konusu taşınmazların … ili … İlçesi 363 ve 376 numaralı parsellerin olduğu, davacı borçlu tarafından haricen ödeme yapıldığı iddiasıyla dosyanın işlemden kaldırılması ile ipoteğin terkininin
    talep edildiği, icra müdürlüğünce ancak alacaklı yanca talepte bulunulması gerektiği ve ayrıca alacaklı tarafça dosyanın yenilenmesi halinde işlem yapılabileceği nedenle talebin reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
    Bu defa alacaklı tarafından şikayete konu olan, 30.03.2017 tarihli … Anadolu 4. İcra Müdürlüğü’nün 2017/7678 E. Sayılı takip dosyası ile farklı bir alacağın tahsili için aynı taşınmazlar üzerinde kurulu ipoteğe dayalı olarak, tahsilde tekerrür olmamak üzere 169.418,41 TL’nin tahsili için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başka bir ilamlı takip başlatıldığı görülmüştür.
    İpotek hakkının bölünmezliği ilkesi gereğince alacaklı, ipotek ile teminat altına almak istediği tüm alacağını aynı takip dosyasından talep ederek ipoteğin paraya çevrilmesini talep etmelidir; zira takip konusu taşınmazın satışı gerçekleştiğinde taşınmazda yer alan ipotek çözülmekle, teminat oluşturmaktan çıkacaktır. Kaldı ki; dosya borcunun ödenmesi nedeniyle ipotek satışının yapılmamış olması bu sonucu değiştirmeyecektir; ipotek bir kez kullanılmakla artık aynı ya da farklı bir borcun teminatını oluşturamayacaktır. Bu nedenle sırf ipotek şerhinin tapudan fek edilmemesi nedeniyle aynı ipotek, borçlunun alacaklı nezdinde doğmuş doğacak tüm borçlarının teminatını oluşturmayacağı gibi, tahsilde tekerrür olmamak üzere takip başlatılmış olması da sonucu değiştirmeyecektir.
    Kabule göre de davacı borçlunun dava dilekçesinde kesinleşme sonrası itfa iddiasını ileri sürmüş olduğu, aynı iddiasını istinaf dilekçesinde de yinelediği anlaşıldığından Bölge Adliye Mahkemesinin itfa iddiasının incelenemeyeceği yönündeki gerekçesinin de yerinde olmadığı anlaşılmıştır.
    O halde, mahkemece ipotek hakkının bölünmezliği ilkesi uyarınca şikayetin kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
    SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2.maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca … Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 22/2/2018 tarih ve 2017/2706 E.-2018/371 K. sayılı istinaf talebinin reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA, … Anadolu 3. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 16/08/2017 tarih ve 2017/448 E.-2017/779 K. sayılı kararının BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23/09/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.