Taşınmaz Sahibi ile Emlakçı Arasında Sözleşme Olması Gerekmez

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E. 2014/13-859
K. 2016/428
T. 30.3.2016
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 31.05.2012 gün ve 2011/1991 E. 2012/998 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 31.01.2013 gün ve 2012/23142 E. 2013/2036 K. sayılı ilamı ile;
(… Davacı, davalı ile aralarında tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, komisyon ücretinin ödenmediğini, yaptığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 tazminata karar verilmesini istemiştir.
Davalı, yer gösterme belgesi olduğunu, ücret istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen ve imzası davalı tarafça inkar edilmeyen 22.9.2010 tarihli sözleşme taşınmaz satımına yönelik tellallık sözleşmesi olup geçerlidir. Mahkemece sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava; tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davalı davanın reddini savunmuştur.
Yerel Mahkemece, “emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme ve taraflar anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme sözleşmesine dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 22.9.2010 tarihli “Yer Gösterme Sözleşmesi” uyarınca davacının tellaliye ücreti almaya hak kazanıp kazanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır:
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır.
TBK. m. 520/1’e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir”. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK’nun 404 vd maddelerinde, “tellallık” olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.
Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.
Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2’ye(BK m.404/2) göre “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır” denilmiştir.
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir.
Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2’nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 ‘e göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/ son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).
Somut olayda; davacı, davalı ile aralarında tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, komisyon ücretinin ödenmediğini, yaptığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 tazminata karar verilmesini istemiştir.
Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 22.09.2010 tarihli “yer gösterme sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir.
Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, sırf yer göstermeye dayalı ücret talep edilemeyeceği gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Hukuk Genel Kurulu’nda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından sadece yer gösterme nedeniyle ücrete hak kazanılamayacağı bu nedenle mahkemece verilen kararın onanması gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 30.03.2016 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY :
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, tellallık sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
BK. 405 (TBK. 521) maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı biraraya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. Somut olayda, mücerret yer gösterme davacıya tellallık ücreti isteme hakkını vermeyeceği gibi, davacı satımın kendisinin verdiği aracılık hizmeti sonucu gerçekleştiğini, alıcı ile satıcıyı buluşturduğunu, kendisinin sağladığı mutabakat sonucunda taşınmazın satın alındığını, dosya içeriğinde toplanan delillerle kanıtlanmış değildir.
Ayrıca davacı tellalın ücret talep edebilmesi için gösterdiğini iddia ettiği taşınmazın satışına aracılık etmesi konusunda yetkili olması gerekir. Taşınmaz maliki ile davacı komisyoncu arasında satışa aracılık etmesi konusunda bir sözleşmenin var olduğu da iddia ve ispat edilmiş değildir.
Mücerret olarak davacının satılık bulunan daireyi göstermiş bulunması, komisyon ücretine hak vermez.
Bu nedenle Yerel Mahkemenin direnme kararı yerinde olduğundan, Yüksek Genel Kurul’un bozma kararına katılmıyorum.

13. Hukuk Dairesi
2018/4222 E.
2018/8715 K.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

K A R A R

Davacı, emlakçı olduğunu, davalı ile dükkan satımına ilişkin 5.11.2014 tarihli komisyon sözleşmesi imzaladıklarını, davalının taşınmazı yetkilisi olduğu … Elektrik Ltd. Şti. adına satın aldığını, noter aracılığı ile çekilen ihtara rağmen sözleşme gereği hakettiği 25.500,00 TL komisyon ücretinin ödenmediğini ileri sürerek, 25.500,00 TL’nın sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davacı emlakçının yetkili olmadığını, taşınmazın başka emlakçı ile imzalanan komisyon sözleşmesi ile satın alındığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklı alacağın tahsiline ilişkin olup, davacı, davalının taşınmazı satın almasına rağmen komisyon ücretini ödemediğini ileri sürmüş, davalı ise, davacı emlakçıya mal sahibi tarafından yetki verilmediğini savunmuş, mahkemece, davacı ve davalı arasında dükkan satımına ilişkin tellallık sözleşmesi yapılmış ise de, davacı emlakçının yetkili olmadığı, taşınmazın maliki ile arasında bir sözleşme olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı emlakçı ile davalı alıcı arasında 05.11.2014 tarihinde imzalanan komisyon sözleşmesinde mal sahibi olarak …’in gösterildiği, taşınmazın … Narin’in kooperatif üyeliğinde iken davalının yetkilisi olduğu şirkete devredildiği ve kooperatif yönetim kurulunun kararı ile devir talebinin kabul edildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Tellallık sözleşmesinin geçerli olması için tellalın mal sahibi ile aralarında sözleşme bulunması şart değildir. Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri geçerli olup mahkemece işin esasına girilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27/09/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

TAPUSUZ TAŞINMAZIN SATIŞI RESMİ ŞEKLE BAĞLI OLMADIĞINDAN ADİ YAZILI SENETLE SATIŞI MÜMKÜNDÜR

T.C
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO.2016/20904
KARAR NO.2017/1102
KARAR TARİHİ.06.02.2017
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat

ÖZET:Davacıların tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik nedenine dayalı ilk isteklerine ilişkin olarak; tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Bu durumda, davacıların davasına dayanak olarak sundukları adi yazılı satış senetlerine konu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazın diğer bir kısım taşınmazlar ile birlikte tapu kaydı ve vergi kaydına istinaden tescilinin yapıldığı görüldüğünden, davacıların satın aldıkları kısımların tapulu veya zilyetlikle edinilen kısımda kalıp kalmadığının kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Tapusuz ve zilyetlikle edinilen kısımda kaldığı belirlendiği takdirde satışın geçerli olduğu, ancak dava konusu taşınmaz devir borçlusu tarafından diğer davalı …….’a devredildiği gözönüne alındığında davacının muvazaa iddasının TMK 1023. maddesi gereğince iyi niyet veya kötü niyete ilişkin kabul edilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesi gereklidir.

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, vekil edenlerinin 1998 yılında yapılan harici satış sözleşmeleri ile dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davalı …’ya ait hisseden yer satın aldıklarını, fakat hissenin muvazaalı olarak davalı …….’a devredildiğini açıklayarak, dava konusu taşınmazda davalı ……. adına kayıtlı hissenin kısmen iptali ile, satış senetleri ve fiili kullanım durumlarına göre davacılar adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde vekil edenlerine ait taşınmazların belirlenecek rayiç değerinin vade farkı ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili, haricen satımın geçersiz olduğunu ve vekil eden….’ın iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davacıların ilk talebinin TMK’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliğinde kabul edilerek anılan madde gereğince bina sahibine tanınan hakkın kişisel hak niteliğinde olduğu ve davalı …’in kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçeleri ile tapu iptali ve tescil istemlerinin ayrı ayrı reddine, ikincil taleplerinin TMK’nun 723. maddesine göre binaların rayiç değerlerinin tazmini isteğine ilişkin bulunduğu, davacı …’nin taşınmaz üzerine bina inşa etmediği, diğer davacılar yönünden tüm paydaşlara husumet yöneltilmediği gerekçeleriyle tazminat istemlerinin reddine, davacıların harici satış bedelinin tahsili veya TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriği ve Kadastro Müdürlüğü’nün 23.02.2016 havale tarihli cevabi yazılarından, dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazın; Kadirli Belediye Encümen’in 18.3.2008 tarihli 257 nolu kararına istinaden 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19 maddeleri ve 2981 sayılı Kanunla değişik 3290 sayılı Kanunun ek-1 maddesi gereği 18. Bölge İmar Uygulama sahasında geri dönüşüm yapılarak,…. mahallesi 35 ada 1, 27, 58, 59 ….parsel sayılı taşınmazların uygulamaya dahil edilmesi neticesinde 02.08.2010 tarihinde davalı … (127593/1133256 hisse oranında) ve dava dışı 3. kişiler adına hisseleri oranında tescil edildiği, davalı …’ya ait hissenin 22.10.2010 tarihinde diğer davalı … ….’a devredildiği anlaşılmıştır. Davacıların davaya dayanak olarak sundukları 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış senetlerinde ise, satıma konu taşınmazın 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz olduğu ve Tapulama Mahkemesinde yargılamasının devam ettiğinin belirtildiği görülmüştür. Buna göre 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu ve tapulama tutanağının incelenmesinde, 3.6.1980, 25.9.1980, 13.10.1980 tarih sırasıyla 1,11,10 sıra tapu kayıtları ve 1936 yılı 43 hesap 47 tahrir nolu vergi kaydı ile 47 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte kayıt malikleri adına hisseleri oranında (… 23026/589402 hisse) 12.11.1981 tarihinde tespit edildiği, …. … vs itirazları neticesinde ayrı ayrı davalar açıldığı ve bu davaların birleştirilerek görülmesine karar verildiği, … 2. Kadastro Mahkemes’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası ile yapılan yargılamada, 35 ada 1-29 parseller, 35 ada 58.59,60 parseller, 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin kadastro tespitlerine itirazların incelendiği, dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz ve aynı kök tapu kaydı ve vergi kaydı kapsamında bulunan 35 ada 57, 58, 59, 60 ve 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazların kayıt maliklerinin zilyetliklerinde bulunduğu, zilyetliklerinin kanunun öngördüğü süreyi doldurduğu açıklanarak, bu taşınmazlar hakkında tapu ve vergi kaydına istinaden bilirkişi raporunda belirtilen hisseler oranında … (35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda … 33820 hisse) ve diğer kayıt malikleri adına tesciline karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 11.05.2005 tarihinde kesinleştiği belirlenmiştir.

Şu halde; her ne kadar, Mahkemece dava; harici satın alma ve temliken tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemi olarak nitelendirilmiş ise de, dava tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik hukuki nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece iddianın ilk bölümü TMK 724 vd maddelerine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğu kabul edilerek bu yönde değerlendirme yapılmıştır, ancak dava dilekçesi ve yargılama aşamasında davacıların TMK 724. maddesine dayalı bir talepte bulunmadıkları, dosyaya sundukları 1998 tarihli adi yazılı harici satış senetleri ile dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda (imar sonrası 1899 ada 3 parsel sayılı) bir kısım bölümleri satın aldıkları iddiasında bulunarak tespit sonrası ve fakat kesinleşme öncesi eklemeli zilyetliğe dayandıkları anlaşılmaktadır.

Davacıların tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik nedenine dayalı ilk isteklerine ilişkin olarak; tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunun 763.
maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Bu durumda, davacıların davasına dayanak olarak sundukları adi yazılı
satış senetlerine konu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazın diğer bir kısım taşınmazlar ile birlikte tapu kaydı ve vergi kaydına istinaden tescilinin yapıldığı görüldüğünden, davacıların satın aldıkları kısımların tapulu veya zilyetlikle edinilen kısımda kalıp kalmadığının kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Tapusuz ve zilyetlikle edinilen kısımda kaldığı belirlendiği takdirde satışın geçerli olduğu, ancak dava konusu taşınmaz devir borçlusu tarafından diğer davalı …….’a devredildiği gözönüne alındığında davacının muvazaa iddasının TMK 1023. maddesi gereğince iyi niyet veya kötü niyete ilişkin kabul edilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesi gereklidir.

O halde; Mahkemece, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda nizalı taşınmazın bulunduğu yerde yöntemine uygun olarak keşif yapılmalı, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK’nun 243 ve 244 madde (HUMK’nun 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, davaya konu 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 satış senetlerinin aslının ve dava konusu taşınmazın hükmen tesciline esas …. 2. Kadastro Mahkemesi’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası kapsamında bulunan rapor ve krokilerin yapılacak keşifte uygulanması, dava konusu yerlerin tapulu alanda kalıp kalmadığının tereddüte mahal bırakmayacak şekilde
belirlenmesi ve belirlenecek duruma göre az yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davacıların tapu iptali ve tescil isteklerinin değerlendirilmesi gereklidir. Bundan ayrı, davacılar vekilinin terditli istemi olan taşınmazların rayiç değerinin
davalılardan tahsili istemi yönünden yapılan incelemede; her ne kadar taşınmazların rayiç değerlerinin tahsili talep edilmiş ise de, bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarih 1939/2 esas
ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek
ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Bu durumda, davacılar vekilinin terditli isteğinin bu çerçevede değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile TMK 723. maddesindeki koşulların oluşmadığı, harici satış bedelinin tahsili ve TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’nun 440/1 maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 06.02.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

HARİCİ SATIN ALMAYA DAYALI MUARAZANIN MENİ TAPU MALİKLERİNE KARŞI HAKKI YOKTUR

T.C
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2014/26911
KARAR NO:2017/646
KARAR TARİHİ:23.01.2017
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tespit

ÖZET:Harici satın almaya dayanarak davacıların tapu maliklerine karşı muarazanın menini talep etme hakları bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla tapu kayıt maliki olan davalı …’un bu ayni hakkından daha üstün hakka dayandığını kanıtlayamayan davacıların davalarının reddine karar verilmesi gerekirken usul ve yasa ile dosya içeriğine uygun düşmeyen yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, davaya konu … parsel sayılı taşınmazın 15/192 hisse karşılığı 300 m2′ sini davalı …’un, 9/192 hisse karşılığı 180 m2’sini dava dışı …’in 13.07.1994 tarihinde satın aldığını, ancak İmar Kanunu’nun yasaklayıcı hükümleri nedeniyle … tarafından satın alınan bu hissenin … adına tescil ettirilememesi nedeniyle davalı … adına tescil edildiğini, davalı … ve dava dışı …’in bu hisseler üzerine gecekondular yaparak kullandıklarını, daha sonra …’e ait hissenin ve üzerinde bulunan gecekondunun 20.02.2004 tarihinde … tarafından davacıların murisi davalı …’in ise oğlu olan…l’a satıldığını, …’un ölümünden sonra davalı …’un hisseyi davacılara vermeye yanaşmadığını açıklayarak, 1073 parselde davalı adına kayıtlı paydan 9/192 hissenin iptali ile veraset belgesindeki hisseleri oranında vekil edenleri adına tescilene karar verilmesini istemiş, 04.03.2009 tarihli dilekçesi ile, 1073 parseldeki davalı adına kayıtlı 9/192 hissenin ve üzerindeki gecekondu yapının İbrahim mirasçıları vekil edenlerine ait olduğuna ve muarazanın bu şekilde giderilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, vekil edeni ile davacılar arasında herhangi bir alım satım ilişkisi olmadığını,
vekil edenine husumet yöneltilemeyeceğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu … parseldeki 9/192 pay ile üzerindeki gecekonduların davacılara ait olduğunun tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Dava dilekçesi ve 04.03.2009 tarihli ıslah dilekçesindeki iddianın ileri sürülüş şekline göre, dava; 1073 parsel üzerindeki gecekondu ve kapladığı alanın davacılara aidiyeti ve davalı tarafça oluşturulduğu iddia edilen muarazanın giderilmesi isteğine ilişkindir.

Mahkemece iddianın kanıtlandığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de;

dosya içeriğine, toplanan delillere ve tapu kaydına göre, çekişme konusu 1073 parsel, paylı mülkiyet şeklinde 3/24 pay ile davalı … oğlu … ve dava dışı gerçek kişiler adına tapuda kayıtlı olup, davacılar tapu maliki değildir. Harici satın almaya dayanarak
davacıların tapu maliklerine karşı muarazanın menini talep etme hakları bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla tapu kayıt maliki olan davalı …’un bu ayni hakkından daha üstün hakka dayandığını kanıtlayamayan davacıların davalarının reddine karar verilmesi gerekirken usul ve yasa ile dosya içeriğine uygun düşmeyen yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenle yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 23.01.2017 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

AVUKAT ÜCRETİ KARŞILIĞI GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEYEMEZ

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2013/20865
KARAR NO: 2014/5278
KARAR TARİHİ: 26.2.2014

DAVA : Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının avukat olduğunu, kendisinin de …’ın mirasçısı olduğunu, davalı avukat ile miras bırakandan hissesine düşecek taşınmazlarla ilgili davaları takip etmek ve sonuçlandırmak üzere anlaştığını, davalının vekalet ücreti olarak kendisinin hissesine düşecek taşınmazların %25’ini istemesi üzerine … Noterliğinin 22.01.2004 tarih ve 1888 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile Arap Süleyman’ın 13 taşınmazından hissesine düşecek bölümün %25’ini davalıya 11.200.00.TL’ya satmayı vaat ettiğini bu vaadin göstermelik olduğunu aralarında bedel ödenmesinin sözkonusu olmadığını,bu durumun satış vaadi sözleşmesine de yazıldığını, davanın kazanılması halinde vekalet ücreti olarak taşınmazların %25’inin davalıya verildiğini, satış vaadi yapılan payın, mahkeme kararı kesinleşip varisler adına tapuya intikal etmeden önce başkasına devrinin yapılamayacağının, eğer böyle bir devir yapılırsa sözleşmenin geçersiz sayılacağının kararlaştırıldığını ancak davalının bu sözleşmeye aykırı olarak … Kadastro Mahkemesi’nin 2003/27 Esas ve 2004/19 Karar sayılı dosyasında verilen kararın kesinleşmesi ve hissedarların adlarına tescil edilmesini beklemeden … 22. Noterliği’nin 21.03.2006 tarih ve 6716 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve temlik sözleşmesi ile vaade konu %25 hisseyi dava dışı … Gayrımenkul Ticaret A.Ş.’ne devrettiğini, böylece aralarındaki sözleşmeyi geçersiz hale getirdiğini, ayrıca davalı avukatın başka dosyalarda da vekilliğini yaparken aralarındaki güvene ve hesap verme yükümlülüğüne aykırı olarak davalının … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/408 Esas ve 2007/375 Karar sayılı dava dosyasında lehe kurulan hüküm bedeli ve masrafları 30.12.2008 tarihinde tahsil etmesine rağmen kendisine haber vermediğini yine 05.02.2007 tarihinde … 6. Noterliğinin 04183 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesi ile hak etmediği halde davalının sözleşmeden doğan hakkını ve yetkisi olmadan kendi hissesini … Semt Pazarcıları Odasına devretttiğini ve satış bedelinin de tahsil edildiğini sonradan öğrendiğini, davalının meslek etiğine ve aradaki vekalet akdine aykırı davrandığını, vekalet ücreti karşılığı satış vaadi sözleşmesi ile davaya konu taşınmazların belirli hissesinin alınmasının yasa gereğince yasak olduğunu, davalıyı 24.02.2012 tarihinde azlettiğini ileri sürerek … 7. Noterliği’nin 22.01.2004 tarih ve 1888 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Her ne kadar mahkemece, davalının kadastro mahkemesinde görülmekte olan davalarda verilen bir kısım kararlar kesinleşmeden 21.03.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile hakkını … Gayrımenkul Ticaret A.Ş.’ne devrettiği anlaşılıyorsa da sözleşmede gösterilen satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararları kesinleşmeden devredilemeyeceği yönündeki şartın satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olmadığı, iptali istenen satış vaadi sözleşmesinin değil sonraki devir sözleşmesinin geçersizliğinin vurgulandığı, davalının sözleşmeyi dava dışı şirkete devretmesinini sözleşmenin iptali sebebi sayılamayacağı ancak davacı açısından davalının sözleşmeyi dava dışı üçüncü kişiye devretmesi işleminin geçersiz sayılması gerektiği, davacı tarafın dayandığı diğer sebeplerin sözleşmenin iptalini gerektiren hususlar olmadığı zira söz konusu iddiaların taraflar arasında bulunan vekalet sözleşmesinin iptalini gerektiren sebepler olarak ileri sürülebileceği, satış vaadi sözleşmesinin ise taraflar arasında yapılan vekalet sözleşmesi ile ilişkisinin bulunmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş ise de; Taraflar arasında imzalanan … 7. Noterliğinin 22.01.2004 tarih ve 1888 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacının murisi olan…nin tapuda 1/3 hisseye sahip olduğu ancak … Kadastro Mahkemesinde derdest bulunan 1990/58, 1991/3195, 1994/21, 1994/42 ve 1998/272 Sayılı tespite itiraz davaları devam eden toplam 13 parseldeki hissesinin %25’inin davalı alıcıya 11.200.00.TL bedelle satmayı vaat ettiği, satış vaadi bedelinin taraflar arasında alınıp verilmediği,
2013/20865-2014/5278

Derdest davanın kesin hükümle satıcılar lehine sonuçlandığında ve tescil edildiğinde %25 oranındaki tapunun alıcıya verileceği, satıcı ve alıcıya düşecek tüm taşınmazların tapuya tescil işlemlerinin alıcı tarafından yapılacağı, tüm resim, harç masrafları ve derdest davaların tüm masraflarının alıcı tarafından karşılanacağı, davaların aleyhte sonuçlanması halinde tarafların birbirinden hiç bir hak talep etmeyeceği, alıcının satış bedeli ve mahkeme masraflarını satıcılardan talep etmeyeceği, satış vaadi yapılan payın mahkeme kararı kesinleşip varisler adına tapuya intikal etmeden önce başkasına devir yapılamayacağı, yapılırsa sözleşmenin geçersiz sayılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşmeye dayanak yapılan mahkeme kararları kesinleşmeden ve tapuya tescilleri yapılmadan davalı avukatın, … 22. Noterliğinin 21.03.206 tarih ve 6716 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve temlik sözleşmesi ile haklarını dava dışı … Gayrımenkul Ticaret A.Ş’ ne devretmesi sebebiyle taraflar arasında düzenlenen … 7. Noterliğinin 22.01.2004 tarih ve 1888 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz hale gelmiştir. Kaldı ki … 7. Noterliğinin 22.01.2004 tarih ve 1888 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin avukatlık ücreti karşılığı düzenlendiği ve bu sözleşmenin de Avukatlık Kanunu’ nun 164/3 maddesinde belirtilen hasılı davaya iştirak yasağına aykırı ve geçersiz olduğu dosya kapsamı ile sabittir. O halde mahkemece, açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken az yukarda yazılı yanlış gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2014 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.