APARTMAN SIĞINAK VE KÖMÜRLÜĞÜNÜN MESKEN OLARAK KİRALANMASI, MÜDAHALENİN MEN-İ

YARGITAY 20. Hukuk Dairesi
2017/4519 E.
2017/7507 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıların yasalara aykırı olarak işgal ve müdahale edip mesken olarak kullandığı sığınağın yer aldığı … Mahallesi … Sokak No:11 …/… adresindeki apartmanın 1 nolu bağımsız bölümünün maliki olduğunu, 5890 ada 15 nolu parsele inşa edilen apartmanın 8 nolu bağımsız bölüm ve bodrum katta yer alan kömürlükler ve ortak alan olan sığınaktan ibaret olduğunu, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalıların iskan edilmelerine izin verdiklerini belirterek apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin men’ine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 10/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.

SIĞINAK OLAN YERİN İŞYERİ OLARAK KİRALANMASI, BELEDİYENİN RUHSAT VERMEMESİ

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi
2017/9966 E.
2017/6030 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dilekçesinde; Oto Kuaförü olarak kullanmak üzere 01.08.2012 tarihli kira sözleşmesi ile davalıdan dava konusu taşınmazı 5 yıllığına kiraladığını, kaba inşaat halinde kiralanan taşınmaza uzun süreler kiracılık ilişkisinin devam edeceğini düşünerek 90.000,00 TL masraf yaptığını, ruhsat için belediyeye başvurduğunda ise dava konusu yerin sığınak olması nedeniyle ruhsat verilemeyeceğinin bildirildiğini, davalıya durumun bildirilmesine rağmen davalının hiç ilgilenmediğini, bunun üzerine dava konusu yeri kapatmak zorunda kalındığını, bu nedenle dava konusu kira sözleşmesinin B.K. 301 vd. Maddeleri gereği 01.08.2012 tarihi itibarıyla haklı nedenle feshine, şimdilik 90.000,00 TL tazminatın ihtarın tebliğ tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dilekçesinde, davacının kendisine hiç kira parası ödemediğini, hakkında icra takibi yapılıp tahliye dava açıldığını, tahliye edileceğini anlayan davacının kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, dava dilekçesine ek olarak sunulan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde masraflara ilişkin yazılı kısmın sonradan kendisinin kabul, onay ve parafı olmadan ilave edildiğini, dosyaya sunulan faturaların da asılsız olduğunu bu nedenle aktin feshi talebinin ve faydalı ve kalıcı masrafların bedeli dışında kalan maddi tazminat taleplerinin reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile, taraflar arasındaki 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine, 90.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazmini talep edebilir.

Taraflar arasında imzalanan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 6. maddesinde; kira müddeti sonu olan 01.08.2017 tarihinde taşınmaz teslim alındığı şekliyle temiz ve noksansız teslim edileceği, kiracının kendi işi için işyerinde yaptığı değişiklikleri söküp ilk girdiği zamanki gibi teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Her ne kadar Mahkemece, sözleşmenin sonuna el yazısı ile eklenmiş ‘’Not; otokuaföre yapmış olduğum 90.000-tl masrafı herhangi bir anlaşmazlık olduğunda veya kira kontratının bitim tarihinde Aydın Güleç Kaygusuz …’a 90.000-tl ödeyecektir.’’ şeklindeki yazının geçerli olduğu kabul edilmiş ise de; sözleşme aslının taraflarca ibraz edilmediği ve davalı/kiraya veren tarafından tek taraflı yazılı parafın kabul edilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmeye sonradan eklendiği anlaşılan ve iki tarafın imzasını taşımayan ‘’NOT‘’ kısmının geçerli olduğunun kabulü mümkün değildir.

Davacı kiracı sözleşmede kararlaştırılan 90.000 TL bedelindeki imalatın yapıldığını savunmuş, davalı ise tespit edilecek faydalı ve kalıcı masraflar bedelini ödemeye hazır olduğunu beyan etmiştir. Bu durumda kiracı tarafından kiralanan yere bir takım imalat ve tesisler yapıldığı hususu davalının da kabulündedir. Ancak dava, sözleşme süresi tamamlanmadan 22.02.2013 tarihinde açılmış olduğundan bu tarih itibariyle davacının taşınmazı tahliye edip etmediği anlaşılamamaktadır. Bu nedenle Mahkemece, öncelikle davacı kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarih tespit edilerek, tahliye gerçekleşmiş ise; kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı faydalı ve zaruri imalat ve tesislerin tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip belirlenmesi, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki yıpranma payı düşürülmüş değerinin gerekirse yerinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi heyetinden yeniden rapor alınmak suretiyle belirlenip, talep edilen alacaktan mahsup edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.04.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

KİRA BEDELİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI USULÜ

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi
2017/6433 E.
2017/10426 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, Akçakonak köyü muhtarlığına ait 10 dönümlük araziyi yıllık % 35 artış şartı ile 20 yıllığına kiraladığını ve arazi üzerine fason tavuk çiftliği kurduğunu, 2013 yılına kadar artış şartına göre kira bedellerini ödediğini, arazinin ortasından yol geçmesi sebebiyle ancak 2 dönümlük kısmının telle çevrilip kullanılabildiğini, kirayaveren muhtarlığın büyükşehir belediyesine bağlanması sebebiyle davalı tarafından 2013 yılından 2015 yılına kadar çeşitli nedenlerle kira bedelinin alınmadığını, nihayetinde gecikme faizi ile birlikte 36.000.-TL borç tahakkuk ettirildiğini, bu borcu ödemesinin mümkün olmadığını, fiilen kullanmakta olduğu 2 dönüm civarındaki araziye ödediği kira bedelinin fahiş olduğunu, kira sözleşmesindeki artış oranının ÜFE artışı oranında uyarlanmasını, artış şartı doğrultusunda ödeme yapmaya devam etmesi halinde kira bedelinin arazinin değerini aşacağını belirterek kira bedelinin tespitini ve ödemiş olduğu miktarın ödemesi gereken miktardan tenkis edilerek borcun tahakkuk ettirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının kira bedellerini eksik olarak ve gecikmeli ödediğini, kiralanan arazinin tamamını halen kullandığını, kesinleşmiş kira borçları olduğunu ve kira bedellerinin geçmişe dönük olarak yeniden hesaplanması talebinin yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının 2003 yılından bu yana kiralananı aynı sınırlar içerisinde ve aynı amaçla kullandığı, 2013 yılında Aydın ilinin büyükşehir olması durumunun yalnızca taşınmazın malikinde değişiklik meydana getirdiği, sözleşmenin uygulanmasında herhangi bir farklılık oluşturmadığı ve davacının borcunun aynen devam ettiği, davacının dava dilekçesindeki beyanına göre kira başlangıcı olan 2003 yılından 2013 yılına kadar %35 artış oranının kendisi tarafından uygulanageldiğinin de göz önünde bulundurulması halinde; davacı kiracı yönünden olağanüstü bir durumun meydana geldiğinden bahsedilemeyeceği, davacının söz konusu arazi üzerine tavuk çiftliği kurduğu, ihtilafsız olan sözleşmede de açıkça ticari faaliyetler için kullanılacağı kararlaştırılmış olduğundan davacının tacir olduğu, bu durumda TBK’nun madde 344’ün davacı açısından uygulanmasının mümkün olmadığı ve davacının kira sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar ile bağlı olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

1-)Davacı dava dilekçesinde üç ayrı talepte bulunmasına rağmen, sadece 2.000.-TL üzerinden harç yatırarak dava açmıştır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince; dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Aynı yasanın 16. maddesine göre de değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur. Gösterilmemiş ise davacıya tespit ettirilir. Tespitten kaçınma halinde dava dilekçesi işleme konulmaz. Noksan tespit edilen değerler hakkında 30. madde hükmü uygulanır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi ise davanın başında alınmış olan karar ve ilam harcının noksan olduğunun sonradan anlaşılması halinde karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağını düzenlemiştir. Bu durumda mahkemenin harcın tamamlanması için uygun süre vermesi ve ondan sonra yargılamaya devam olunması gerekir. Harç kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilmelidir. Davacının istemleri yönünden harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-)Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi Somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez.

Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık 425.000.000 Lira kira bedeli ödeneceği ve kiranın her yıl % 35 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez. Bununla birlikte her davada açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilme yapılması zorunluluğu vardır. Geçmişe dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceği hususu da dikkate alınarak yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler yeterince gözetilmeden, eksik araştırma ve inceleme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGICINDAN İTİBAREN 1+3 YILLIK DÖNEM, KİRA PARASI

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi
2017/8522 E.
2017/9749 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili, davacı ile davalı idare arasında imzalanan 10.04.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği ödenen kiranın emsallerin çok altında kaldığını belirterek 10.04.2015 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren kiranın rayice uygun olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kira bedelinin ÜFE oranında artış yapılarak ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin taraflar arasında 10/04/2012 tarihli kira sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin 4. maddesine göre her yıl kira bedelinin üretici fiyat endeksine göre artırılacağının belirlendiği, hukukumuzda sözleşme serbestiyeti ile birlikte sözleşmeye bağlılık ilkesi geçerli olması karşısında bu ilkenin istisnalarından olan kira bedellerine ilişkin uyarlama davası olarak davanın ele alındığı, dosya içeriği, beyanlar, gelen evraklar, bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, vergi ve amortisman artışları, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevkii, bölgedeki hızlı ticari ve imar alınındaki değişiklikler ve gelişme nedeniyle kira bedellerindeki artışlar dikkate alınarak Türk Medeni Kanunun 4 ve 2 ci maddeleri gereğince iyi niyet, hakkaniyet ve nesafet ilkeleri ışığında uyarlama ilke ve esaslarına da sadık kalınarak kiraya konu taşınmazın 10/04/2015-10/04/2016 kira dönemine ilişkin güncel kira bedelinin dava tarihi itibariyle uyarlanarak brüt 9.375,00 TL.olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının temyiz itirazlarına ilişkin yapıl an incelemede;

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ….) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem …. Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “…Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Olayımızda ise; Taraflar arasındaki 10.04.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususi şartlar 4. maddesinde ” 1 yıllık kira süresi bittikten sonra kiralamaya devam edilmesi halinde kira bedelinde artış yapılması, bu artışın yapılacağı ayda yayımlanan ÜFE oranında yapılacaktır.” düzenlemesi mevcuttur. Kira sözleşmesinin süresi 1 yıl olup, bilirkişiler tarafından düzenlenen raporlarda uyarlamadan bahsedilmişse de olayımızda Türk Borçlar Kanunu 138. maddesi gereğince uyarlama koşulları oluşmamıştır. Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi 8 yıl süre ile uygulanmayacağından Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen ilke gereğince kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 1+3 yıllık dönem geçmemiş olduğundan 10.04.2015 tarihinden itibaren olan dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, sözleşmedeki artış şartı uygulanmak suretiyle davacının dava dilekçesinde talebi de olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 12.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

KİRA ALACAĞI, İTİRAZIN İPTALİ, SÖZLEŞMEDE KİRALAYANIN İSİM DEĞİŞİKLİLİĞİ

T.C
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO.2017/341
KARAR NO.2017/1167
KARAR TARİHİ.06.02.2017
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması

ÖZET:Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 01.04.2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık yoktur. İİK’nun 63.maddesi hükmüne göre itiraz eden kiracı, itirazın kaldırılması duruşmasında alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Davalı kiracı icra takibinde davacının kiraya veren sıfatına itiraz etmemekle birlikte, cevap dilekçesi ile birlikte takip dayanağı kira sözleşmesindeki kiralayan isminin “…” olarak değiştirildiği yönündeki itirazı sözleşme metninden anlaşılır nitelikte olup sonradan ileri sürülmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Nitekim davaya dayanak kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı altında “…” isminin “…” olarak düzeltilmiş olduğu anlaşılmakta olup, bu değişiklik taraflarca imza ya da paraf atılmak suretiyle onaylanmamıştır. Bu durumda Mahkemece davacının kiralayan sıfatı konusundaki uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden, istemin reddine karar verilmesi gerekirken, işin esası incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 01.04.2011 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 27.03.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 2.500,00 Dolar’dan 2013 yılı Aralık ve 2014 yılı Ocak, Şubat ayları kira bedeli 7.500,00 Dolar’ın faiziyle tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya 05.05.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu vekili itiraz dilekçesinde, müvekkilinin halen daha yurt dışında olması nedeniyle müvekkilinin babas…… tarafından dava konusu taşınmazın tahliye edilerek anahtarlarının apartman görevlisine 05.02.2014 tarihinde teslim edildiğini, müvekkilinin borcu olmadığının kira ödemelerine ilişkin makbuz ve banka kayıtları ile sabit olduğunu ileri sürerek borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir.

Davacı alacaklı İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması isteminde bulunmuştur.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; kira sözleşmesinde davalı müvekkiline bilgi verilmeden ve rızası alınmadan değişiklik yapıldığını, kira sözleşmesi …… ile imzalanmışken kiralayanın adının “…….” olarak düzletildiğini, bu nedenle davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, icra dosyasında kira sözleşmesine bir itiraz bulunulmadığı, bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, davalı borçlunun itirazının 5.446,43 USD asıl alacak ve 46.43 USD işlemiş faiz yönünden yasal dayanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen
kabulüne karar verilmiş. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.

Taraflar arasında 01.04.2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık yoktur. İİK’nun 63.maddesi hükmüne göre itiraz eden kiracı, itirazın kaldırılması duruşmasında alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Davalı kiracı icra takibinde davacının kiraya veren sıfatına itiraz etmemekle birlikte, cevap dilekçesi ile birlikte takip dayanağı kira sözleşmesindeki kiralayan isminin “…” olarak değiştirildiği yönündeki itirazı sözleşme metninden anlaşılır nitelikte olup sonradan ileri sürülmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Nitekim davaya dayanak kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı altında “…” isminin “…” olarak düzeltilmiş olduğu anlaşılmakta olup, bu değişiklik taraflarca imza ya da paraf atılmak suretiyle onaylanmamıştır. Bu durumda Mahkemece davacının kiralayan sıfatı konusundaki uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden, istemin reddine karar verilmesi gerekirken, işin esası incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.na 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nun 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 06.02.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI İCRA TAKİBİ, SADECE TAAHHÜT TARİHİNE İTİRAZ GEÇERLİ

T.C
YARGITAY
8.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2017/392
KARAR NO:2017/818
KARAR TARİHİ:30.01.2017
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kiralananın Tahliyesi (İcra)

ÖZET:İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir.

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı kiralayan tarafından, davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine, davacı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması,
takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile, 08.06.2013 tanzim ve 01.05.2015 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı, süresi içinde yapmış olduğu itirazında, kira sözleşmesinin aslında tahliye
taahhütnamesi ile aynı gün yapıldığını, ancak tahliye taahhütnamesini geçerli kılmak için baskı ile kira sözleşmesinin tarihinin daha önceki bir tarih olarak gösterildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir.

İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir.

Somut olayda, davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 30.01.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

KİRACININ TAHLİYESİ-TAHLİYE TALEBİNİN TAKİP TALEBİNDE YAZILMAMASI

T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2017/13162
KARAR NO: 2017/10909
KARAR TARİHİ: 18.9.2017

2004/m.269/1

ÖZET : Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır.

DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Dava davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracı Melissa Tarım ve Tarım Ürünleri Hayvancılık…Ticaret Limited Şirketinin tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Tüm davalıların, 02.03.2015 tarihli kararı temyiz ettiklerine dair dilekçe ibraz etmelerinden sonra, davalı kefiller tarafından ibraz olunan 13.04.2015 tarihli feragat dilekçesi ile işbu temyiz taleplerinden feragat ettiklerini bildirmişler ve aynı gün başka bir dilekçeyle de bu defa; temyizden feragat taleplerinden feragat ettiklerini beyan etmişlerdir. Davalıların temyizden feragat etmeleri tek taraflı bir irade beyanı olup, bu feragatten vazgeçmeleri mümkün olmadığından vaki feragat sebebiyle davalı kefillertemyiz dilekçelerinin reddine,

2-) Davalı kiracı Şirket temsilcinin temyizine gelince;

Davacı alacaklı vekili, ödenmediği iddia olunan kira bedellerinin tahsili amacıyla 23.06.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi sebebiyle düzenlenen ödeme emrine, davalı kiracının itiraz etmemesi sebebiyle, kesinleşen takibe dayalı olarak İcra Mahkemesinden, davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.

Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı sebeplerle davalı kiracı temsilcisinin temyiz taleplerinin kabulüyle kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 18.09.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

KİRACININ SÜRESİNDEN ÖNCE KİRALANANI ERKEN TAHLİYE ETMESİ VE ANAHTARIN TESLİM ALINMASI CEZAİ ŞART TALEBİNDEN VAZGEÇTİĞİ ŞEKLİNDE YORUMLANAMAZ

T.C
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2017/260
KARAR NO:2017/112
KARAR TARİHİ:17.01.2017

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 17/01/2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davalı vekili .geldi. Davacı … ve vekili Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli
saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, erken tahliye nedeniyle cezai şart alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir.

Mahkemece istemin reddine hükmedilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile müvekkili arasında 01.01.2012 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiğini, davalının 04.03.2015 tarihli ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshettiğini, kira sözleşmesinin 4/3 maddesinde “Kiracı kira süresi içinde mecuru tahliye ve terkettiği takdirde kira döneminin kalan aylarına ilişkin kira bedelinden sorumlu olacaktır.” düzenlemesi olduğunu, davalının sözleşme süresi devam ederken kiralananı tahliye ve terk etmesinin kira sözleşmesine aykırı olduğunu, davalı hakkında cezai şart bedelinin tahsili için yapılan takibe davalının itiraz ettiğini, belirterek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise; sözleşmenin davalı şirketin mali olarak zor durumda olması nedeniyle feshedildiğini, sözleşmenin 4/3 maddesindeki düzenlemenin tazminat niteliğinde olduğundan ve taşınmazın tahliyeden hemen sonra yeniden kiralandığından davacının herhangi bir zararının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; tarafların anlaşarak taşınmazın tahliye edildiği ve tahliyeden sonra da taşınmazın hemen kiraya verildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası ilk yıl için net 14.000 TL olarak belirlenmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4/3 maddesinde, kiracının beş yıldan önce kira kontratını sona erdirmesi halinde geri kalan ayların kirasını ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Davalı kiracıya sözleşme ile kiracılık süreci içinde tek yanlı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmamasına karşılık, davalı kiracı, ekonomik koşullarını gerekçe göstererek 04.03.2015 keşide tarihli feshi ihbar ihtarnamesi ile sözleşmenin 3 ay sonra feshedileceğini bildirmiş ve kiralananın anahtarını 07.05.2015 tarihli tutanakla davacıya teslim etmiştir.
Davacı da açmış olduğu işbu dava ile, cezai şart olarak sözleşme gereği kira dönemi sonuna kadar olan aylar kirasının tahsilini istemiştir. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın, karşı tarafın zararını tazmin etme yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda feshin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması gerekir.

Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya herhangi bir bedel veya tazminat ödemeksizin erken fesih hakkı tanınmamıştır. Kira süresi bitiminden önce kiralananı erken tahliye eden kiracı şirket sözleşmenin 4/3 maddesi gereğince kira süresi sonuna kadar tüm kiraları ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında düzenlenen 07.05.2015 tarihli tahliye protokolünde; davacı kiraya veren, sözleşmenin 4/3 maddesi kapsamındaki alacaklarını saklı tutmuş olup, davacı tarafından anahtarın teslim alınması da cezai şart talebinden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamaz. Bu sebeple mahkemece sözleşmenin 4/3 maddesi hükmüne göre kiracının cezai şart olarak sözleşme süresi sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.480 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.01.2017 gününde oy birliğiyle karar verildi.