KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN TAZMİNAT İSTEMİ

Özet: Mahkemece bilirkişilerden alınacak ek rapor ile davacılara ait her bir bağımsız bölüm ile ilgili teslim tutanaklarına göre tutanak içeriği ve tarihlerinin araştırılıp, eksiksiz ve kusursuz teslim aldığına dair beyan varsa davacılara ait bağımsız bölümler yönünden eksik iş bedeli ve açık ayıp giderim bedelinin istenemeyeceğinin gözetilmesi, ortak alanlar ile ilgili arsa payları oranında eksik işler ve gizli ayıp giderim bedelinin hesaplattırılması, incelenecek tutanaklara göre eksiklerle ilgili talepler saklı tutulup dava açılabilecek ise değerlendirme tarihinin teslimden itibaren dava açılması için gereken makul süre, gizli ayıplarla ilgili ise ortaya çıktığı tarihten itibaren dava açılması için gereken makul süreye göre belirlenmesi, gizli ayıplarla ilgili davacılara ait dairelerdeki gizli ayıpların giderim bedelinin değerlendirme tarihi olarak gizli ayıpların ortaya çıktığı tarihten itibaren dava açılması için gereken makul süredeki rayiç bedellere göre hesaplattırılması gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir. 
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
E: 2018/1263 
K: 2018/4162
K.T.: 31.10.2018
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talebine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacılar davalarında, arsa sahibi olan murisleri ile davalı … İnşaat arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın tamamlanmasından önce davalı … İnşaat’ın da, … İnşaat ile birlikte müteahhit olarak projeye katıldığını, sözleşmeden kaynaklanan müteahhidin sorumluluklarını diğer davalı …’in de müşterek ve müteselsilen kefil olarak paylaşmayı taahhüt ettiğini, tamamlanarak teslim edilen dairelerin tamamında ve ortak alanlarda eksiklikler ve ayıplı imalâtlar bulunduğunu, bu nedenle kiracı bulmakta zorlandıklarını, kiraya verdikleri dairelerini de rayicin altında kiraya vermek zorunda kaldıklarını, giderilmesi zorunlu olan bazı eksiklikleri kendilerinin tamamladıklarını, müteahhidin sorumluluğundan kaynaklanan bu eksiklik ve ayıplar sebebiyle fazladan aidat ödemek zorunda kaldıklarını, sığınak olarak inşa edilmesi gereken bölümün tamamlanmaması sebebiyle belediyeye ceza ödemek zorunda kaldıklarını, bugüne kadar satmış oldukları tüm taşınmazlarını rayicin altında bir fiyatla satarak zarara uğradıklarını açıklayarak davalıların eksik, ağır kusurlu ve ayıplı olarak inşa ettikleri site sebebiyle ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, … adına 15.000,00 TL, … adına 15.000,00 TL ve … adına 15.000,00 TL olmak üzere toplamda 45.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişler, yargılama sırasında taleplerini ıslah ederek 312.148,00 TL’ye çıkarmışlardır.
Davalılar savunmalarında, davaya konu edilen ayıplı ve eksik olduğu iddia olunan işlerle ilgili site yönetimleri tarafından tespitler yapıldığını ve kendileri tarafından bu tespitlere husumet bakımından itiraz olunduğunu, davaya konu dairelerin tamamlandığını, 08.01.2007 tarihinde davacıların imzalarını taşıyan tutanaklarla teslim edildiğini, tutanakta ayıpsız ve kusursuz teslim alındığı konusunda açık ve net ifadenin mevcut olduğunu, o tarihten itibaren fiilen kullandıklarını ve yapı kullanma izin belgesinin de alındığını, eksik ve ayıp olduğu iddia olunan hususların bir çoğunluğunun olağan kullanım sonucu oluşan haller olduğunu, davaya konu hususlar bakımından gizli ayıba ilişkin hükümlerin uygulanma imkânı bulunmadığını, açık ayıp yani çıplak gözle bakıldığında anlaşılacak nitelikte olan ayıp hükümlerinin uygulanabileceğini, bu durumda da talep hakkının zamanaşımı nedeniyle sona erdiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece alınan bilirkişi raporlarına göre davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki akdî ilişki eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK 355 ve devamı maddelerine göre yüklenici imal ettiği şeyi özenle ve sözleşmedeki amacına uygun ifa etmekle yükümlüdür.Yine 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 362/3. maddesi ”Yapılan şeydeki kusur, sonradan meydana çıkarsa iş sahibi, vakıf olur olmaz keyfiyeti müteahhide haber vermeye mecburdur. Aksi takdirde iş sahibi kabul etmiş sayılır.” hükmünü içermektedir. Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda BK’nın 359, gizli ayıplarda ise 362. maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, aynı Kanun’un 360. maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (BK m.359); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir (BK m. 362/III ). Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (BK m. 126/son ) talep edilebilir. Ancak eksikler için bedel hesabında teslimden itibaren geçecek makul süre dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. Yine ayıp bedelinin de ayıbın ortaya çıktığından itibaren geçecek makul süre dikkate alınarak hesaplanması gerekir.
Somut olayda davalı taraf davacılara ait tüm bağımsız bölümleri değişik tarihli tutanaklarla teslim ettiğini, bu tutanaklara göre davacıların dairelerini eksiksiz ve kusursuz olarak teslim aldıklarını ve bu tutanaklara göre zamanaşımının dolduğunu ileri sürmüş ise de mahkemece bu tutanaklar incelenip içerikleri tartışılmamış, zamanaşımı defi yönünden de bir değerlendirmede bulunulmamıştır. Yukarıda açıklanan genel kural ve ilkelere göre mahkemece bilirkişilerden alınacak ek rapor ile davacılara ait her bir bağımsız bölüm ile ilgili teslim tutanaklarına göre tutanak içeriği ve tarihlerinin araştırılıp, eksiksiz ve kusursuz teslim aldığına dair beyan varsa davacılara ait bağımsız bölümler yönünden eksik iş bedeli ve açık ayıp giderim bedelinin istenemeyeceğinin gözetilmesi, ortak alanlar ile ilgili arsa payları oranında eksik işler ve gizli ayıp giderim bedelinin hesaplattırılması, incelenecek tutanaklara göre eksiklerle ilgili talepler saklı tutulup dava açılabilecek ise değerlendirme tarihinin teslimden itibaren dava açılması için gereken makul süre, gizli ayıplarla ilgili ise ortaya çıktığı tarihten itibaren dava açılması için gereken makul süreye göre belirlenmesi, gizli ayıplarla ilgili davacılara ait dairelerdeki gizli ayıpların giderim bedelinin değerlendirme tarihi olarak gizli ayıpların ortaya çıktığı tarihten itibaren dava açılması için gereken makul süredeki rayiç bedellere göre hesaplattırılması, zamanaşımı defi ile ilgili olarak eksik işler ve açık ayıplarda teslimden tarihten itibaren 5 yıl, yüklenicinin kasıt yada ağır kusuruyla ayıplı imalât yapması ile ilgili 10 yıllık zamanaşımı sürelerini gözeterek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden davalılar yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 31.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bir cevap yazın