Kat Mülkiyeti Kanunu – Yönetici Atanması – Hakimin Müdahalesi (örnek karar ve dilekçe)

Tarih: 03.12.2018 

Özet:

Ana taşınmaza yönetici atanmasını ancak ana taşınmazda bulunan kat malikleri talep edebilir. Dosya arasına alınan taşınmazın tapu bilgilerinden davacının kat maliki olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. Ayrıca kabule göre de yine Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde gereği ana taşınmazda bulunan diğer kat malikleri dinlenilmek sureti ile yönetici atanmasına karar verilir hükmünün aksine taşınmazın gerçek kat maliklerinin dinlenilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacının apartman yöneticisi olduğu, dava konusu apartmanın yönetim kurulu başkanlığı ve yöneticiliğinden 14/09/2014 tarihinde istifa etmiş olduğu, istifa etmiş olmasına rağmen yönetim kurulu üyeleri tarafından yönetimle ilgili hiçbir işlem yapılmadığı gibi yönetime ilişkin karar defteri ve evrakları teslim almadıkları, yönetim kurulunun ayrıca yönetici seçemediklerini, bu durumun ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili işleri önemli derecede aksatacağını, bu nedenle paydaşı bulunduğu ana gayrimenkule kat malikleri arasından veya dışardan bir yöneticinin atanması istenilmiştir.

Mahkemece davacının davasının kabulüne, Ereğli mahallesi, Kumyalı caddesi, Kandemir apartmanına Klas Yönetim Şirketinden … ile kat maliklerinden …’ün yönetici olarak atanmasına karar verilmiş, hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Dava yönetici atanması istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.” demektedir. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere ana taşınmaza yönetici atanmasını ancak ana taşınmazda bulunan kat malikleri talep edebilir. Dosya arasına alınan taşınmazın tapu bilgilerinden davacının kat maliki olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Ayrıca kabule göre de yine Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde gereği ana taşınmazda bulunan diğer kat malikleri dinlenilmek sureti ile yönetici atanmasına karar verilir hükmünün aksine taşınmazın gerçek kat maliklerinin dinlenilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 03/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

(Örnek Dilekçe)

………………………. SULH HUKUK  MAHKEMESİNE


DAVACILAR                : (davayı açan kat malikleri)
 
DAVALILAR                 🙁diğer kat malikleri)

DAVA KONUSU            :Apartmana Yönetici atanması istemidir.

OLAYLAR                    :
1- ……….Mahallesi…….caddesi…….sokağı no…….de bulunan ve tapunun …….İli …..İlçesi……..Mevkii ……….Ada…….Parselde kayıtlı apartmanın paydaşlarındanım.
2-……………..tarihinde yönetici seçmek amacıyla kat malikleri kurulu toplanmış ancak ………………..sebebiyle yönetici seçimi mümkün olmamıştır.
3-Apartmana yönetici seçilememesi nedeniyle bir çok sorun ortaya çıktığından işbu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ SEBEBLER       :T.M.K.,H.U.M.K.,Kat Mülkiyeti Kanunu ve sair ilgili mevzuat.

DELİLLER                     :Tapu kayıtları,Yönetim planı,Karar defteri ve her türlü kanuni delil.

TALEP SONUCU               :Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle talebimizin kabulü ……….apartmanına yönetici atanmasına karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 


Davacı 

EKLER   :
Onanmış vekaletname sureti
Yönetim planı
Tapu kaydı
Toplantı tutanağı

Vergi Davası Kazanma Stratejileri

Vergi mahkemesinde yapılan yargılamada kamu hukuku kuralları uygulansa da muhakeme faaliyetini başlatan işlem tıpkı özel hukuk davalarında olduğu gibi davacının dilekçesidir. Bu nedenle dava dilekçesi vergi yargısı ile istenen sonucun gerçekleşmesinde önemli bir yer tutmaktadır. Davadan beklenen neticesinin gerçekleşmesi ise özellikle yürütmenin durdurulması istemli davalarda dava dilekçesinde yer verilen itirazların mahkemece dikkate değer bulunmasına ve mahkemeyi harekete geçirmesine bağlıdır.

Vergi yargısında yazılı yargılama geçerli olduğundan duruşma davacı istemediği sürece yapılmaz. Herhangi bir engel olmamakla birlikte hakimlik yaptığım süre zarfında hiçbir mahkemenin olayı çözmek için kendiliğinden duruşma yaptığını görmedim. Bunun nedeni muhakeme argümanlarının yazılı olması ve kararın yazılı delillere dayanacak olmasıdır. Tanığın dahi dinlenilemediği bir duruşmada ileri sürülecek itirazlar zaten dosyada bulunan belgelerin teyiti olacaktır. Bu nedenle bir dava duruşmasından beklenecek sonuç idari yargı açısından geçerli olmadığından davacının isteklerini, itirazlarını, savunmasını ve menfaatini birinci ve ikincisi dilekçe belirleyecektir. Dolayısıyla dilekçedeki anlatım ve dilekçenin konusu oldukça önemlidir.

Dava açarken yapılan hatalardan ilki hakimin sanki olayın tarafıymış gibi, tüm yaşanan sürece tanık olmuş gibi bir anlatım tarzı benimsenmesidir. Bu oldukça yanlıştır. Böyle bir anlatım hakimi daha davanın başında sıkmakta ve davacı tarafından ileri sürülecek itirazların dikkate alınmamasına yol açabilmektedir. Bu nedenle dilekçeye başlarken olayın kısa özetine yer verilmeli ve gelinen aşama aktarılmalıdır. Olayın en önemli kısmı dahi olsa anlatıma ortadan başlanması ihtilafın çözümüne katkı sağlamayacaktır.

İkinci hata ise hukuki sebeplerin yani mevzuat parçalarının doğrudan dava dilekçesine aktarılmasıdır. Bu öyle yaygındır ki bazı davacılar hukukun genel ilkelerinden başlayıp özel hukuk da dahil diğer tüm mevzuatlarla birlikte ilgili ilgisiz bir çok düzenlemeye dilekçelerinde yer vermektedir. Davacı için davanın hayati olduğunu, dilekçeye gereken özenin verildiğini, araştırma yapıldığını göstermek için ya da yazılacak pek fazla itiraz bulunmadığı ya da doğru araştırma yapılmadığı zaman böyle bir dilekçe kaleme alınmaktadır. Hacmi oldukça geniş ve anlamsız içeriğe sahip bir dilekçe ile davanın başlaması davacının istemlerinin geri itilmesine ve davanın seyrinin olumsuz etkilenmesine açabilir. Bu nedenle dava dilekçesinde ister ilgili ister ilgisiz olsun, gereksiz düzenlemelere yer verilmesi davacı açısından olumsuz sonuçlara veya gecikmelere yol açabilir. Hakimin anlamadığı, sıkıldığı veya çözmek istemediği bir dosyayı ötelemesi muhtemeldir.

Yapılan bir diğer hata ise dava dilekçesi ile birlikte ilgisiz evrak eklenmesi veya ilgisiz olaya dilekçede yer verilmesidir. Olayın çözümüyle ilgisiz olan vesikalar, olaylar ve anlatımlar davadan beklenen sonucun gerçekleşmesini engellemektedir. Uyuşmazlığın özü ve çözümü ne ise bu yöndeki belgelerin eklenmesi ya da hakimi bu belgeleri araştırma sevk etmek davacının işini kolaylaştırır. Bu nedenle davayı açmadan önce toplanan belgelerin yargılama faaliyetine katkısı olup olmadığı tetkik edilmelidir. Örneğin ödeme emrinin iptali istemiyle açılan bir davada yoklama fişlerini dosyaya ibraz etmenin ve dilekçede bahsetmenin anlamlı olduğu söylenemez.

Tüm bu anlatılanlar yanında başka hataların yapıldığı da görülmektedir. Dilekçede kullanılan yazı stili, anlamsız şekilde altı çizilmiş cümleler, istemlerin belirgin ve idari yargı tekniği açısından kabul edilemez oluşu, davayı uzatacak talepler vs. dava dilekçesinde yapılan diğer hatalardır. Yine ikinci dilekçenin yerine göre verilmemesi davayı hızlandırabilecekken verilmesinin tercih edilmesi yalnız davayı uzatacaktır. Çünkü birinci dilekçenin tekrarından ibaret olacak ikinci dilekçenin karşı taraf açısından cevap hakkı doğurması dışında hiçbir anlamı bulunmamaktadır.

Sonuç olarak yalın dilekçeler özellikle hakkında yerleşik içtihat bulunmayan yargılamalarda davacının istediği neticeyi elde etmesinin temelini oluşturur. Bu nedenle yoruma açık, sık sık değişen geniş bir mevzuata sahip vergi yargısında yalın bir dilekçe ile davanın açılması, olay ile mevzuatın davacının istemine uygun değerlendirilerek hakime yol gösterilmesi ve istemlerin muğlak olmaması yargılamanın seyrini belirlemede önemli rol oynamaktadır.